קניית דירה או בית היא צעד משמעותי שמביא עמו שינוי בסטטוס הכלכלי של הרוכשים. לצד העובדה שאנו משקיעים בנכס שיהיה שייך שלנו, הרי שאותו הנכס עתיד להעלות את ערכו עם מרוצת הזמן, וכן עשוי אף להיות מושפע משיפורים ושדרוגים מטעמנו דוגמת הוספת מרפסת, שדרוג החצר, שיפוץ פנים וכיוצא בכך.
אך לצד ההתרגשות הרבה, חשוב שנשאר עם שתי רגליים על הקרקע ושנכלכל את צעדנו בחוכמה, כך שלא נפגוש במהמורות שלא רק יובילו למפח נפש גדול, אלא גם יצריכו מאתנו הוצאות נוספות בלתי צפויות.
נתחיל מן השורה התחתונה – להכיר את הנכס
זהו למעשה התפקיד הבולט והחשוב ביותר של עורך דין מקרקעין המלווה את לקוחותיו בעסקה.
על פניו, הנכס יכול למצוא חן בעינינו ולקלוע בדיוק לטעמנו האישי. אולם סקירה מעמיקה יותר של הנתונים הרשמיים הרשומים על הנייר, וכן בדיקות מקדמיות נוספות הן בנכס עצמו והן בסביבתו הקרובה, יכולים להדליק נורות אדומות שיצריכו או שנגיע לעמק השווה מול הבעלים הנוכחיים של הנכס, או שנחליט לוותר על ביצועה של העסקה.
כיצד עושים זאת? להלן מספר הדגשים שלנו לקניית דירה בצורה שקולה ונכונה.
שכירת שירותי עו"ד – האם זו חובה?
לא, אין כל הכרח לשכור את שירותיו של עורך דין לצורך ביצוע העסקה, למעט שלב אחד – החתימה על חוזה המכר.
ועם זאת, ישנם מספר דגשים שכדאי להכיר:
- בדיקות מקדמיות – עוה"ד יבדוק את הנכס המדובר באמצעות מספר צעדים: הפקת נסח טאבו, מסמך שמפרט את גודלו של הנכס, חניה, מספר חלקה, בעלי הזכויות הנוכחיים על הנכס ועוד. דרך מסמך זה ניתן לאתר נורות אדומות המצריכות התייחסות פרטנית דוגמת חריגות בנייה, שעבודים ועיקולים המוטלים על הנכס, בעלי זכויות על הנכס שלא היו נוכחים בפגישה וכיוצא בכך.
עוד עורך הדין יבדוק את הנכס באמצעות הפקת תיק בניין המגולל פרטים נוספים אודות נכס המקרקעין לרכישה. - ניסוח חוזה מכר – במקרה של קניית דירה יד שנייה, הרי שעורך הדין ינסח את חוזה המכר מול עוה"ד של המוכרים, ובו הוא יגולל סעיפים שאינם מותירים כל שטח אפור לפרשנות. כל נושא שעלה במהלך המשא ומתן, פעימות תשלום או היבטים שעלולים היו להעיב על העסקה – כולם יזכו להתייחסות פרטנית וזאת כדי למנוע אי-הבנות, מחלוקות ואף סכסוכים שעלולים להגיע לערכאות משפטיות.
במקרה של קניית דירה חדשה, הרי שחוזה המכר הניתן מטעם הקבלן עלול להציב סעיפים אשר רומסים את זכויותיהם של הרוכשים. עורך הדין יעבור היטב על החוזה ויוסיף את השינויים הנדרשים, וזאת כדי להגן על לקוחותיו. - תחזית מס – בפני רוכשי הדירה צפויה הדרישה לתשלום מס רכישה. זהו מס המוטל על הרוכשים לאור העובדה שרכישת נכס משמעה השקעה. ישנן מדרגות מס הקבועות על-ידי רשות המיסים, והן מתעדכנות מדי שנה.
שכירת שירותי בדק בית
אמנם בכוחו של עורך דין לאתר נורות אדומות בטרם רכישת הדירה, אולם הוא איננו מוסמך בבדיקת הנכס הלכה למעשה.
חברות בדק בית מספקות שירותים ובהם מתבצעות בדיקות הנדסיות לנכס. האם ישנם סדקים בקירות המצריכים התייחסות נוספת, מהי מידת חוזקו ויציבותו של המבנה, האם צנרת הביוב והמים של הדירה עומדת בתקנים הנדרשים, מערכות החשמל וכיוצא בכך.
חברות אלו מספקות מידע רב וחשוב באשר לסטטוס הנוכחי של הדירה.
שמאי מקרקעין פרטי
לצד ערך הדירה בו נקבו בעלי הזכויות הנוכחיים, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין פרטי אשר יספק הערכה ניטרלית מטעמו.
חשוב לדעת שכאשר מבקשים מן הבנק משכנתא, על הרוכשים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מטעמו.
במרבית המקרים, שמאי המקרקעין של הבנק ישאף לתת את ההערכה הנמוכה ביותר, וזאת כדי להגן על הבנק במידה והרוכשים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, והבנק ישאף לעקל את הדירה.
במקרים בהם שמאי המקרקעין של הבנק מספק הערכה נמוכה, הרי שהבנק יסרב למשכנתא גבוהה יותר. לעתים, סירוב זה עלול להוביל את הרוכשים למבוי סתום, ובו עליהם לחפש אחר מקורות חלופיים להשגת הכסף הדרוש לרכישת הנכס.
המידע המובא במאמר זה הינו כללי ואיננו מהווה חלופה להתייעצות עם איש מקצוע. חלק מן המידע המובא במאמר ניתן בשיתוף עם עורכת דין מיטל אוטמזגין – משרדה של עו"ד מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני המקרקעין, ומלווה את לקוחותיו בעסקאות רכש ומכר נדל"ן, מורכבות ופשוטות כאחד. המשרד יושב בבאר שבע ומעניק מעטפת משפטית מלאה, אוזן קשבת וייעוץ משפטי מקיף.
